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中国房地产经理人互动学术论坛系列讲座——2015年中国房地产大趋势

2016-3-6 11:20| 发布者: admin| 查看: 324| 评论: 0

摘要: 11月22日,中国房地产经理人联盟(简称“中经联盟”)互动学术论坛系列讲座,在北京理工大学主楼成功举行,此次讲座由中经联盟秘书长陈云峰主讲,每月一次的学术讲座,而且是在联盟注册地北理工进行,一方面是总会作为 ...

11月22日,中国房地产经理人联盟(简称“中经联盟”)互动学术论坛系列讲座,在北京理工大学主楼成功举行,此次讲座由中经联盟秘书长陈云峰主讲,每月一次的学术讲座,而且是在联盟注册地北理工进行,一方面是总会作为学术型社团的要求,另外公益性讲座,也彰显联盟的定位和主张,实战型的地产老总亲自授课,也让身在一线的房地产经理人们的经验和感受,分享给联盟更多的人,这已经是2014年的第6期讲座了。

  北科建副总经理苗伯谦、北京鸿润成业房地产开发有限责任公司执行总裁张晖、中国电建地产集团海外业务副总李树木、诚通嘉业副总经理周玉兰、韩村河投资公司总经理韩文会、河北大榕树房地产开发有限公司副总经理孙庆贺、宏泰产业市镇发展有限公司战略合作部副总经理徐淳、中经联盟副秘书长张杰、天同安泰总裁助理宋鹏、金泉港招商经理张芛、中经联盟学术委员会干事、北京房地产集团申珅等几十位中经联盟会员参加了此次讲座。

部分地产界老总讲座完合影留念

  正值岁末年初,2014年房地产起起伏伏,内中缘由和外在趋势扑朔迷离,2015年计划拟定在即,怎样把握房地产大趋势和采取相应对策呢?

  1、陈云峰根据中国房地产10年来的走势:

  利用具体的数据对中国房地产业在2014年的表现和2015年的走势进行了详尽的预测。

  首先,他认为:中国房地产不是一个完整意义上的市场化行业,从2004年8月31日土地招拍挂之后,政府在经营土地方面实行垄断,造成比如北京为代表的房价在10年间翻了将近10倍,这就是“黄金时代”的房地产10年,这10年间,具体表象是没有开发商亏损,傻子投资地产也能赚钱。由于国际形势的变化,以及国家对于房地产价格上涨过快所带来的担心,2005年、2008年、2010年、2014年,中国房地产出现了4次大的调整,总结起来就是3年1个周期,每次调整周期9--12个月,最低价格下浮3)左右,然后政府必救市。

大量的数据时分析的基础

  所以,10年的房地产发展,要认清房地产是全球性的、政策性的、周期性的、专业性的、垄断性的、金融性的属性,这其中,政府对保障房建设越抓越紧,北京今年6万套自住型商品房摇号,对普通商品房市场冲击很大,造成800万元左右的改善型住宅畅销,就是这个原因。

  2、陈云峰特别认同万科郁亮所提的白银时代的提法:

  所谓白银时代,就是房地产行业相比其他行业,仍然发展很快;但是,暴利时代结束,住宅时代结束,转形和升级大势所趋。

  2015年,他预测:开发商未来要重点布局“核心,核心还是核心”的前20%一二线城市,40个一二线城市中,看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%的一二线城市,如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。

风趣幽默,专业但通俗

  2014年8月31日开始,中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代跨越,标志性事件是全国户均1套房的实现,未来住房潜在需求将逐年下降,市场重心转为“改善”+“保障”,调控政策也将由2010~2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。

  政府在土地制度上鼓励旧城改造,严控特大型城市新增建设用地,或将有城市更新的制度性框架出台。

  根据经验,他更是大胆预测2015 年是房地产投资的“小年”,预计投资增速降速至8%,新开工面积同比下降10%:

  理由有两点:

  1)历史上看,房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标,2014 年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速;

  2)目前行业可售库存依然在高位,拿地未有明显起色,预期2015年新开工将继续缩减,从产业逻辑链看,行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降,拿地恢复时点或在2015年2季度及以后。

  3、谈到2015年的趋势,他在讲座中提到房地产业发展的两个趋势——金融化与产业化,也提到在行业下行周期中企业需要降杠杆、轻资产的发展模式。

  大重点城市数据显示,2015 年供需缺口将收窄,预计城市供应同比下降7%,需求同比回暖9%。

不掌握周期就不会捕捉机会和规避风险

大胆给出2015年房地产预测

  中小型城市面临高基数,回暖幅度偏弱,而看到中小型城市,比如我们观察的2.5线城市及三四线城市,近年来逐步进入市场发展的平稳期(类似二线城市的2009~2014 年),限于高基数,预期2015 年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%,明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。

  4、房地产和金融关联越来越紧密:

  别看9月30日降息后房地产又被“救市”,他对房价预计2015 年2 季度之后才能回暖,环比调整幅度在5%以内,全年整体较为平稳。

  关于降准和降息的影响,他说:过去10年的历史经验告诉我们,房价与实际利率呈现负相关关系,而且居民存款定期化速度(表现为活期存款与定期存款增速差)则对房价具备一定程度领先关系。

  5、从产业发展角度看,未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化,而中小型公司则实现跨领域多元化。

  纵览各个国家、经济体中开发商的发展经验,在人口基数较大或者幅员辽阔的国家经济体中,主流开发商倾向于实现纵向一体化(比如美国1980年以来发展按揭贷款公司、日本开发商介入建筑行业,提高持有物业比重),坚守住宅开发产业链;而城市型经济体、海岛型经济体,或者是中小型公司则“船小好调头”,更容易实现跨领域多元化(比如香港、中国台湾地区开发商,均在行业增长空间见顶之后,涉入本城市与地区的其他产业发展,比如公共交通、百货、电子产业等等)。

  达到纵向一体化或者跨领域多元化的主要手段还是并购,未来三到五年是产业并购大发展时代。

  而同时,我们也看到,比如美国、中国台湾等经济体,实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购,而非自身培育,因此,在行业增长空间见顶情况下,我们认为,未来三到五年,中国将有更多地产产业内并购案例(类似美国1990-2002年间),及中小型公司跨行业多元化案例(类似中国台湾地区的1992 年~2002 年)出炉。

  6、个人投资建议:

  针对需要购置房产的个人,在什么样的城市买房、什么时机最合适、什么样的房价最真实,他也一一给出了建议:比如:北上广深投资仍然看好,省会城市要选好的地段,地级市和县城风险巨大,供应量太大,更可怕的是,大学生毕业全不回去,人才流出迹象严重,房地产没有支撑,不要买。

  实战、有用、实际、敢于发出内心的观点和声音,风趣幽默,这就是中经联盟秘书长陈云峰的魅力,讲座中间他不时引用一些生动的例子,活跃了气氛,给在座的听众留下了深刻的印象。





  中经联盟简介:

  中经联盟成立于2008年,全称“中国房地产经理人联盟”,会员总数超过3000人,下设33个专业委员会和俱乐部,定位于“公益公信、专业团体、学习园地、交流平台、友情家园、人才宝库”,致力于打造4大平台---健康平台、资本平台、舆论平台、人才平台,房地产从业者都以能够加入中经联盟为荣,国内主流房地产企业的董事长、总经理、副总经理、总监、乃至经理,品牌商家,知名学者、大学教授成为联盟的主力人群。经过6年的建设和发展,中国房地产经理人联盟已经和中国房地产业协会、全联房地产商会两大主流社团一起,成为中国房地产业行业最具影响力的第三大主流社团,能够代表千千万万名房地产行业从业者,推动着行业发展和进步,充满着正能量!高举公益、公信、专业、健康的大旗,中经联盟以丰富多彩的活动,搭建了有价值的行业平台。“走正道、聚好人、做好事”,是业内人士对中经联盟的评价!



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